Lugar Certo

26/07/2010 - Quem mora de aluguel no Distrito Federal arca com o valor mais caro do Brasil. Levantamento do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) revelou que, entre os habitantes das dez maiores regiões metropolitanas do país, o brasiliense é o que mais gasta com locação. Esse cenário, somado ao fato de a região ter o metro quadrado mais alto do país, pode levar o investidor imobiliário a crer que vai lucrar de qualquer jeito — seja com o aluguel ou a venda do imóvel. No entanto, um indicador econômico criado pela Universidade Católica de Brasília (UCB) mostra que comprar uma casa ou apartamento para alugar no Distrito Federal pode ser um péssimo negócio para o proprietário.

Batizada de Índice Bolha, a medida calcula, desde março deste ano, o risco mensal da especulação imobiliária em quatro áreas — Asa Norte, Asa Sul, Sudoeste e Águas Claras. O sinal usado para avaliar esse risco é o descompasso entre o preço do aluguel e o valor da venda. Conforme a última projeção do indicador, em junho, a locação gera aos proprietários um retorno menor do que 4% ao ano. Um lucro baixo, segundo o economista Celso Vila Nova, coordenador da pesquisa. Principalmente quando comparado aos demais investimentos seguros, como comprar títulos do tipo Certificado de Depósito Bancário (CDB) — que rendem em torno de 8% no mesmo período.

A situação, entretanto, parece não assustar os investidores do DF. “Mesmo sem um retorno compatível com o valor da compra, o proprietário continua apostando no aluguel porque tem a expectativa de que o preço do imóvel possa valorizar”, analisa. Ou seja, se a locação não trouxer o lucro desejado, o proprietário opta pela venda. Uma alternativa rentável, já que o mercado imobiliário do Distrito Federal é o segundo maior do país em faturamento e em número de unidades vendidas. Conforme dados do Conselho de Corretores de Imóveis do DF (Creci-DF), em 2009, só os lançamentos movimentaram R$ 11,7 milhões por dia, um total de R$ 4,3 bilhões no ano.

Contudo, Vila Nova alerta que esse comportamento dos investidores aumenta o risco da formação e consequente estouro de uma bolha imobiliária. O fenômeno ocorre quando os preços são tão inflacionados que se tornam insustentáveis. Segundo o economista, os valores dos aluguéis e dos imóveis não crescem na mesma proporção. “Enquanto há valorização, o mercado permanece aquecido e o investimento continua. Mas, quando as pessoas tiverem a expectativa de que os imóveis não são rentáveis, vão querer vender logo”, aponta.

Com isso, o preço despenca, abrindo caminho para o surgimento da bolha. Uma situação que prejudica muitos trabalhadores. “A baixa rentabilidade diminui o ritmo de trabalho das construtoras, que demitem ou param de contratar funcionários. Esses desempregados reduzem o consumo. A redução da demanda leva indústrias e empresas a diminuírem a produção. E o ciclo continua, afetando vários setores”, enumera.

Bolha em formação
Das quatro áreas analisadas, todas indicaram um retorno anual baixo para aluguéis de “apartamentos padrão” — de dois e três quartos, com uma suíte e vaga na garagem. De acordo com Vila Nova, esse já é um sinal de que existe bolha em formação. “O Sudoeste, a Asa Norte e a Asa Sul quase não têm mais possibilidade de crescer. E Águas Claras é a região que mais cresce no DF. Por onde você passa, vê prédios subindo. Em cinco anos, a cidade deverá chegar ao limite”, afirma.

A partir de um cálculo com base nos preços dos aluguéis e valor de venda nessas localidades, os pesquisadores chegaram a um patamar do Índice Bolha entre 20 e 31. Isso significa um lucro pequeno, entre 2,5% e 5% ao ano, conforme os preços de mercado em junho.

Índice	Retorno anual com aluguéis	Risco
Abaixo de 20	5%	Baixo risco de bolha
Entre 20 e 40	Entre 5% e 2,5%	Bolha em formação
Acima de 40	Abaixo de 2,5%	Estouro da bolha imobiliária

Segundo o pesquisador, uma solução para reduzir os impactos do movimento especulativo no DF seria agilizar a venda de terras — atualmente, a maioria dos terrenos vazios está nas mãos da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap). “Se a Terracap agilizasse o processo de licitação, a oferta aumentaria e os preços de venda e aluguel reduziriam”, diz. De acordo com Vila Nova, outra medida para evitar a formação da bolha seria o governo cobrar maiores impostos de quem possui mais de um imóvel. “Quem compra vários imóveis deseja essa valorização constante do patrimônio”, observa.

Bolha especulativa
Ocorre quando existe um descompasso entre o preço de um ativo e o retorno financeiro que ele traz.

Bolha imobiliária
Bolha especulativa específica para imóveis. No caso do Distrito Federal, existe um descompasso entre o custo da compra e o que o proprietário ganha com o aluguel.

Cálculo do índice bolha
Se o preço do imóvel sobe em proporção diferente do valor do aluguel (por exemplo, 10% em um e 15% no outro), haverá aumento do Índice Bolha — não importando qual dos dois cresceu mais. Quando o aumento tem proporções iguais, o índice não se altera. O mesmo vale para a redução dos preços. Se diminuírem em proporção desigual, haverá redução do índice. Caso não haja diferença, o indicador se mantém.