Lugar Certo

27/08/2010 - O primeiro Boletim de Conjuntura Imobiliária do Distrito Federal, divulgado neste mês, mostra que o mercado local de imóveis está aquecido. Porém, a alta demanda, a elevação dos preços e o sucesso de vendas dos lançamentos e dos usados voltam a suscitar o debate sobre a formação de uma bolha especulativa no DF. Para 76% dos 3.402 internautas que opinaram na enquete do CorreioWeb sobre o assunto, esse risco existe. O tema, no entanto, gera controvérsia entre especialistas.

Segundo o presidente do Sindicato da Habitação no Distrito Federal (Secovi-DF), Carlos Hiram David, a hipótese da bolha é uma visão “pessimista” e “irresponsável”. Mas, no entendimento do economista e professor do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (Ibmec) Adolfo Sachsida, o risco é real. O pesquisador esteve à frente da criação do Índice Bolha, indicador econômico da Universidade Católica de Brasília (UCB) que calcula, desde março deste ano, o risco mensal da especulação imobiliária em quatro regiões — Asa Norte, Asa Sul, Sudoeste e Águas Claras.

Embora não creia na possibilidade iminente de estouro da bolha, o atual coordenador do índice da UCB, Celso Vila Nova, alerta que há indícios de bolha em formação. Segundo ele, o principal é o descompasso entre o que se paga para comprar e o que se ganha com o aluguel de imóveis nas áreas pesquisadas. Conforme projeção de julho do indicador econômico, a locação gera aos proprietários um lucro em torno de 4% ao ano. “É um retorno baixo quando comparado aos demais investimentos seguros, como comprar títulos do tipo Certificado de Depósito Bancário, que rendem em torno de 8% no mesmo período”, explica Vila Nova.

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Controvérsia
O Índice Bolha foi contestado por autoridades do setor durante o lançamento do Boletim de Conjuntura Imobiliária, realizado no último dia 19/8, na Universidade de Brasília (UnB). O presidente do Secovi-DF critica a base do estudo. “Pôr um nome desses em um índice é imaturo. Nós coletamos nossos dados com base em negócios realizados. Na Católica, eles fizeram um levantamento dos negócios ainda não concretizados”, alfineta David.

Já o chefe do Departamento de Economia da UnB, Roberto Ellery, disse que respeita o trabalho da Católica, mas acredita que o cenário brasiliense é contrário ao que o estudo aponta. “Não consigo enxergar bolha. O que eu vejo é um mercado que tenta se adaptar à demanda. Como o aumento da procura é rápido e o da oferta é lento, o preço aumenta, não tem jeito”, analisa.

Para ele, o Brasil tem um panorama muito diferente dos Estados Unidos, onde houve estouro da bolha imobiliária em 2007 — que culminou na crise econômica internacional no ano seguinte. “Os Estados Unidos mantinham a taxa de juros baixa e facilitavam a concessão de crédito. No Brasil, a taxa é sempre alta e o financiamento de imóveis é difícil”, compara. No caso do Distrito Federal, Ellery acredita que só será possível identificar descompasso entre preço do aluguel e venda a médio e longo prazo.

A hipótese da bolha também foi descartada pelo presidente da Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do DF (Fecomércio-DF), Miguel Setembrino. “Imóvel é a única garantia efetiva brasileira. Essa percepção está incrustada no sistema financeiro do Brasil. É o que os bancos chamam de garantia real”, afirma.

Procurado pela reportagem, Sachsida afirmou que o indicador é sério e que a UCB “não ganha nada” com a existência ou não da bolha. “A pesquisa quer contribuir para o desenvolvimento do Distrito Federal”, diz. Quanto à crítica à metodologia do estudo, o economista afirmou que não tinha acesso aos dados divulgados no Boletim de Conjuntura Imobiliária, na época em que o índice foi criado. “Se tivéssemos, usaríamos. O que fizemos foi perguntar às grandes imobiliárias quanto estavam pedindo [pelo imóvel]. E, se houve uma diferença entre o valor do pedido e o do negócio concretizado, ela não foi tão grande a ponto de atrapalhar o resultado da pesquisa”, avalia.

Sachsida também refutou o argumento de que é necessário mais tempo para identificar descolamento entre o preço da locação e o da venda. “Se pudéssemos usar um espaçamento de dados de 20, 30 anos, seria ótimo. Mas com números de cinco, seis meses já é possível identificar essa desproporção”, acredita.

Segundo o professor do Ibmec, a metodologia de cálculo do Índice Bolha é igual à usada pelos norte-americanos em 2007. “Eu morava nos Estados Unidos na época em que a bolha estourou. Lá, se falava que imóvel era um investimento 100% seguro. Seis meses depois [quando houve o estouro], já não era mais”, lembra.