Lugar Certo

09/09/2010 - Proprietários de imóveis não cadastrados na Secretaria de Fazenda e aqueles que aumentaram a área construída de suas casas vão gastar mais com Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no ano que vem. O governo vai fazer um levantamento para atualizar o cadastro fiscal de imóveis de todo o Distrito Federal. Assim, quem fez ampliações como churrasqueiras, piscinas ou galpões terá o tributo reajustado. Essa atualização não era feita desde 2001. A expectativa do GDF é arrecadar R$ 550 milhões com IPTU este ano. Ainda não há estimativas de quanto esse valor vai crescer em 2011 com a atualização da pauta de valores, mas a Secretaria de Fazenda espera corrigir distorções no cadastro e reforçar o caixa do governo.

O levantamento será realizado por meio de fotos de satélite, método conhecido como sistema de georreferenciamento. O trabalho faz parte de uma parceria entre a Secretaria de Fazenda e outros órgãos do governo que também precisam das fotografias aéreas detalhadas, como a Companhia de Saneamento Ambiental (Caesb), a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (Seduma) e a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap), que usa as imagens para controlar ocupações irregulares do solo, por exemplo. A ideia é fazer um compartilhamento das informações para reduzir os gastos públicos.

O cadastro da Secretaria de Fazenda tem cerca de 750 mil imóveis, mas está desatualizado. Pela legislação fiscal, o IPTU é calculado com base no valor venal do bem, ou seja, quanto maior o preço de mercado, mais alto é o tributo. Quando o imóvel é vendido, é possível atualizar as informações do cadastro com as da transação. Mas, nos outros casos, os técnicos da Secretaria de Fazenda têm que alterar rotineiramente a base de dados com pesquisas em classificados e avaliações de especialistas. Acontece que, desde 2004, o IPTU só foi reajustado pela inflação, ou seja, o valor impresso nos boletos está hoje bem longe dos preços reais de mercado. No ano passado, o GDF tomou uma decisão política de não aumentar os impostos — posição condenada pelos técnicos da Fazenda.

Além do problema da defasagem do cadastro, há também os casos de mudança de destinação — imóveis residenciais que têm uso comercial — e as situações de aumento da área construída, que também valorizam o imóvel. Com o levantamento e com as fotos de satélite, a Secretaria de Fazenda quer resolver ao menos esse último problema. Comparando as imagens aéreas atuais e as realizadas em 2001, será possível identificar quem aumentou o patrimônio e não declarou à Receita.

Normalmente, as obras realizadas legalmente, com emissão de alvará de construção, são comunicadas pela administração regional à Secretaria de Fazenda. Mas muitas edificações do Distrito Federal não têm autorização do governo, principalmente as construção em condomínios irregulares. As casas da maioria dos parcelamentos não podem ter alvará, porque os imóveis não estão registrados em cartório.

Cadastro
O subsecretário de Arrecadação do GDF, Adriano Sanches, explica que o objetivo é deixar o cadastro atualizado até o fim do ano, quando o governo manda para a Câmara Legislativa a pauta de valores para a cobrança de IPTU de 2011. “A ampliação da base cadastral aumenta a arrecadação, legalizando situações que estão irregulares e garantindo a Justiça fiscal. Quanto maior a defasagem do cadastro, mais difícil é para corrigir as distorções depois”, afirma Adriano.

Esse problema ocorreu na cidade de São Paulo. Depois de oito anos sem uma atualização condizente com o mercado, a prefeitura decidiu corrigir as distorções. Estudos feitos pela administração municipal apontaram defasagem de até 357% no valor venal de alguns imóveis. Os altos percentuais de aumento revoltaram os contribuintes, mas especialistas indicaram a necessidade de incorporar a valorização imobiliária. Para reduzir o desgaste político, a Prefeitura de São Paulo estabeleceu um teto de 45% para os reajustes do tributo.

Para Adriano Sanches, é preciso seguir a legislação tributária, que estabelece o valor de mercado como base para o cálculo do IPTU. “O mercado imobiliário de Brasília está muito aquecido, os imóveis subiram muito de preço e a pauta de IPTU continua a mesma há anos. Tecnicamente, a defasagem do cadastro é muito negativo”, afirma o subsecretário. Um apartamento de três quartos na Asa Sul, por exemplo, que pode alcançar R$ 900 mil no mercado é cadastrado na Secretaria de Fazenda com o valor venal de R$ 400 mil. Como a alíquota residencial é de 0,3%, o proprietário paga R$ 1,2 mil de imposto, quando deveria pagar R$ 2,7 mil de tributo.

Os moradores de regiões cujos terrenos serão analisados pelos técnicos da Secretaria de Fazenda acompanham com atenção o levantamento que será feito por meio de fotos aéreas. O prefeito Comunitário do Lago Sul, Dickran Berberian, diz esperar que as imagens de satélite não contribuam para legalizar obras irregulares. “Nosso receio é que a cobrança de IPTU sobre construções em áreas verdes ou de preservação permanente, por exemplo, legitime de alguma forma essas edificações irregulares”, justifica.