Apesar do desaquecimento da economia, momento é favorável para a compra de imóveis

Especialistas temem que alterações na legislação urbana, com redução do coeficiente de aproveitamento dos terrenos em BH, limitem oferta de unidades, impactando os preços

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postado em 18/05/2015 08:17 / atualizado em 17/05/2015 14:48
Edésio Ferreira/EM/D.A Press


Quem sonha em comprar o imóvel próprio ou está pensando na possibilidade de adquirir um para investimento deve ficar atento. Segundo especialistas, apesar do desaquecimento da economia brasileira, o momento é favorável para a compra, tendo em vista que o metro quadrado dos imóveis em Belo Horizonte pode ficar até 50% mais caro se forem aprovadas as alterações no Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo da capital. A proposta prevê uma diminuição do coeficiente de aproveitamento básico (CA), que hoje pode chegar a 2,7 vezes a área do lote e pode passar a 1 para toda a cidade. Na prática, significa dizer que, enquanto se poderia construir até 2,7 mil metros quadrados num terreno de 1 mil m² onde o CA é 2,7, caso sejam aprovadas as mudança, só será possível erguer uma edificação de 1 mil m².

De acordo com Oscar Ferreira, proprietário do escritório Arquitetura Oscar Ferreira, a medida inviabiliza a construção de novos empreendimentos, principalmente na Região Centro-Sul que já é carente de imóveis, o que deve deixá-los ainda mais caros. “Se eles aprovarem esse coeficiente de aproveitamento básico como foi aprovado na Conferência de Planejamento da cidade, todos os imóveis na capital ficarão supervalorizados e os consumidores terão que desembolsar, pelo menos, 50% a mais do valor que já é cobrado hoje”, explicou.

Segundo Ferreira, com a mudança na regra seriam necessários mais de um lote para construir um edifício, o que elevaria o custo do empreendimento. “Se, hoje, um terreno tem 20% de potencial de construção, dentro da lei que eles querem aprovar serão necessários pelo menos mais três terrenos para atingir o coeficiente que existia no local com a antiga lei. Como é que você quadruplica esse valor e não repassa para o consumidor final? A que preço esses novos apartamentos serão vendidos?”, indaga Ferreira, que diz ainda: “Ainda na lei que vigora hoje, com CA de 2,7 em algumas áreas, negócios já foram inviabilizados porque não passavam na conta. Imagina com o coeficiente 1!”

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Com expectativa de a proposta chegar ao Legislativo municipal ainda neste semestre e ser aprovada, as novas regras podem passar a vigorar até o final de 2015 e o consumidor que não quiser desembolsar ainda mais por um apartamento deve se apressar. Além da nova regra, que pode ser aprovada, a baixa disponibilidade de terrenos em áreas nobres também faz com que as áreas sejam até quatro vezes mais caras que o normal. A diferença é repassada no valor do imóvel ao consumidor.

Proprietário da Farkasvolgyi Arquiteura, Bernardo Farkasvolgyi afirma que essa escassez de terrenos na capital torna a lei ainda menos viável. “Preço de terreno é histórico, e não cai. Como existe mais demanda do que terrenos disponíveis na capital, os preços são altos e não vão baixar se a nova lei for aprovada. Pelo contrário, vão ficar ainda mais altos e encarecerão ainda mais os imóveis, o que será repassado para o consumidor final”, completou. Outro fator agravante é que a maioria dos terrenos onde são construídos os novos empreendimentos não são mais virgens e precisam de investimentos além da compra, como demolição de um imóvel já existente, para dar lugar ao novo projeto. O que gera mais custos, que também são incorporados no preço repassado ao consumidor.

GARAGEM

Se o projeto for aprovado como na conferência, as vagas de garagem também podem sofrer mudanças com a nova regra. A ideia, segundo a prefeitura, é desestimular o uso de transporte individual e priorizar o transporte público. Atualmente, de acordo com a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo, a área destinada ao estacionamento pode ser igual à do lote, ou seja, num terreno de 1 mil m² é possível ter 1 mil m² de área construída e o mesmo espaço para as vagas. Acima desse limite o espaço para veículos começa a ser descontado da área permitida para a construção. A regra vale tanto para edificações residenciais quanto não residenciais. Pela proposta aprovada na conferência, o dono do lote terá 25m² de garagem para cada unidade habitacional, o que significa uma vaga livre ou duas presas, a depender do projeto. “É um projeto que deve estar aliado a um transporte público eficiente e de qualidade. Para Belo Horizonte, isso é interessante para o futuro, quando tivermos um metrô que funcione, por exemplo”, afirma Farkasvolgyi.

Já para Ferreira, a limitação aos estacionamentos e vagas de garagem acarretará na utilização em massa das vias públicas para estacionar esses veículos. “Ninguém vai deixar de comprar carro enquanto o transporte público não for melhorado. As pessoas que elaboraram essa lei não pensaram na aplicabilidade e funcionamento dela”, finalizou.

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