Vaquinha na construção civil viabiliza empreendimentos imobiliários

A perspectiva de retomada do mercado imobiliário e da indústria da construção civil no pós-pandemia e a previsão de que o país necessite de 30,7 milhões de moradias para atender à demanda por casa própria até 2030 devem acelerar a adoção de novas formas de financiamento para o setor.

E uma das opções hoje é o uso do crowdfunding, ou a popular “vaquinha” para viabilizar empreendimentos imobiliários e remunerar os pequenos investidores que participam do projeto.

Com essa proposta, a startup Urbe.me, criada em 2013, já captou mais de R$ 60 milhões para financiamento de incorporadoras, com pouco mais de R$ 6 milhões obtidos para financiar cinco empreendimentos já concluídos em Minas Gerais.

No Brasil, o financiamento coletivo está sendo usado pelas empresas para obter recursos para etapas das obras que não são contempladas pelos financiamentos bancários ao setor.

“O crédito dos bancos às empresas contempla apenas as obras em si. Etapas como incorporação, documentação, lançamento e outras, que representam cerca de 5% dos custos totais dos empreendimentos, dependiam da atração de um investidor qualificado, alguém capaz de aportar, pelo menos, algumas centenas de milhares de reais”, diz Eduarda Fabris, diretora-executiva da Urbe.me.

É aí que entra o crowdfunding, com pequenos investidores remunerados para participar da captação de recursos. Segundo a Urbe.me, nas 12 operações já concluídas no país, a rentabilidade média foi de 14,5% ao ano, com aplicações a partir de R$ 1 mil em empreendimentos imobiliários escolhidos para serem apoiados financeiramente pelo crowdfunding imobiliário.

No caso dos empreendimentos em Minas, em dois deles, segundo a startup, o rendimento foi superior a 20% ao ano, “as maiores do gênero no país”. Essa rentabilidade elevada fez com que a Urbe-me, única fintech do crowdfunding imobiliário com operações concluídas, elevasse sua base de investidores de 3 mil em 2019 para 5.500 hoje.

O investimento feito no crowdfunding tem prazo, normalmente coincidindo com o tempo de execução da obra do empreendimento, entre 18 e 36 meses, com a remuneração sendo proporcional ao número de unidades vendidas antes do vencimento do prazo contratual.

Em caso de atraso, a empresa que recebeu o aporte arca com multa, o que eleva o rendimento do participante da “vaquinha”. E a rentabilidade em Minas é alta exatamente porque houve atraso nos projetos.

Em 2018, a Urbe-me fechou uma captação coletiva para a HPR Construtora, obtendo R$ 996 mil junto a 240 cotistas, o que dá investimento médio da ordem de R$ 4 mil por participante. Os recursos foram captados para financiar etapas das obras do residencial Jardim Maristas, em Uberlândia.

A previsão era de que o prédio ficasse pronto em abril deste ano, ao fim dos 18 meses de contrato e já assegurando uma rentabilidade de 18% ao ano para os cotistas. Mas com a pandemia do novo coronavírus afetando registros em cartórios houve atraso e a HPR teve que pagar como multa uma remuneração extra, o que elevou o ganho dos investidores para de 21%.

O mesmo aconteceu com o Residencial Acácias, também na cidade do Triângulo Mineiro, com os participantes da captação para o projeto assegurando uma remuneração de 19,14%, que saltou para 20,5% com o pagamento da multa por atraso.

“Atrasos são comuns na construção civil. No caso da Urbe.me, é uma ótima opção para investidores que podem manter os recursos aplicados por mais tempo, já que, quando as empresas não podem pagar os cotistas no vencimento do prazo contratual, há multa, que resulta em rentabilidade extra a investidores”, diz Eduarda Fabris.

Embora seja responsável pela captação dos recursos, a Urbe.me não entra nas disputas entre incorporadoras e investidores. Segundo Eduarda, esses acertos são feitos pelas empresas com cada investidor. A startup informa que caso a empresa não pague, os cotistas são auxiliados pela Urbe.me para realizar a execução judicial. Três empreendimentos estão nessa situação.

“Os riscos são semelhantes ao de se comprar um imóvel na planta. O principal é a inadimplência das empresas. Neste caso, a cota é um título de dívida que pode ser executado. A Urbe.me auxilia cotistas nestes casos”, afirma a diretora-executiva.

A startup teve que fazer uma mudança na forma de remuneração dos investidores durante a pandemia. “Antes, os pagamentos eram realizados integralmente na conclusão dos projetos. Porém, notamos que, principalmente para pequenos investidores, os prazos da construção civil, que vão de 18 a 36 meses, eram muito longos para que o capital ficasse imobilizado”, explica Eduarda Fabris.

A plataforma optou por realizar pagamentos mensais, que, após uma carência de três ou seis meses – prazos que variam conforme o empreendimento escolhido pelo investidor – seguem-se até a conclusão do prazo contratual.

A rentabilidade aos investidores é proporcional ao número de unidades vendidas antes do vencimento do prazo contratual. No caso do Jardim Maristas, projeto do programa Minha Casa Minha Vida, foram quase todas.

“O segmento popular mantém-se aquecido na crise, por conta do elevado déficit habitacional. Outro que desempenha sempre bem é o de alto padrão”, diz Eduarda. Segundo ela, a Urbe.me tem priorizado, particularmente a partir da pandemia, empreendimentos com estes perfis. “São os que mantêm melhor performance de vendas, o que possibilita uma melhor remuneração aos investidores.

A pesquisa da FGV para a Abrainc confirma a percepção da diretora da Urbe.me. Das 30,7 milhões de moradias necessárias para atender à demanda que vai surgir a partir do crescimento demográfico na próxima década, 14,4 milhões (46,9%) estarão concentrados na população com renda média, entre três e 10 salários mínimos.

Já a segunda maior demanda, equivalente a 13 milhões de unidades habitacionais, correspondendo a 42,3% do total, virá da baixa renda, a população com até três salários mínimos. No alto padrão, ou seja, para famílias com renda superior a 10 salários mínimos, a expectativa é de que sejam necessárias 3,3 milhões de moradias, o que representa 10,7% da demanda até 2030.