Aluga-se!

Na hora de procurar um imóvel para locação é imprescindível ter calma e pesquisar

Alguns cuidados ajudam a não cair em armadilhas e amargar dores de cabeça depois de fechar o negócio

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postado em 19/02/2019 12:19 / atualizado em 19/02/2019 12:31 José Alberto Rodrigues* /Estado de Minas
Cláusulas do contrato devem ser negociadas cuidadosamente entre locador e locatário - Tulio Santos/EM/D.A Press - 12/1/11 Cláusulas do contrato devem ser negociadas cuidadosamente entre locador e locatário

Alugar um imóvel requer cuidado na hora de avaliar o negócio. Checar informações do bem, do locador e do contrato a ser assinado são passos importantes para a evolução do sonho. Na tentativa de viabilizar novas regras para o setor do mercado imobiliário, a Lei do Inquilinato reconfigurou as relações entre as partes envolvidas. Fernando Júnior, advogado, conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG) e instrutor da Universidade Corporativa Secovi (UniSecovi-MG), afirma que a lei foi um marco legal brasileiro para estipular regras sobre locações de imóveis urbanos.

De acordo com o advogado, as diretrizes estabeleceram condições para que proprietários de imóveis e inquilinos possam ter segurança na contratação, incentivando, portanto, a realização de negócios e um ciclo virtuoso do mercado imobiliário. “A Lei do Inquilinato é fundamental para o desenvolvimento do nosso país e para viabilizar alternativas de disponibilidade dos imóveis, considerando que diversas pessoas não têm condições ou interesse em adquirir um imóvel. Dessa maneira, elas precisam optar pela locação, visando conseguir um local para sua moradia ou para instalar algum empreendimento”, salienta.

Para Carlos Adolfo Junqueira de Castro, conselheiro jurídico da CMI/Secovi-MG e também instrutor da UniSecovi-MG, a Lei do Inquilinato tem um caráter social em diversas disposições. “Entendo que a principal delas é aquela que prevê que cabe ao locador observar integralmente o prazo pactuado no contrato. Ou seja, caso o locatário esteja adimplente com suas obrigações, o locador não poderá retomar o imóvel durante o prazo previsto no contrato”, explica. Essa disposição dá ao locatário a possibilidade desejável de planejar sua vida e o futuro.

“A lei instituiu três tipos de locações de imóveis: a locação residencial, a locação para temporada e a não residencial, sendo importante que, em cada caso, ocorram modificações nas cláusulas contratuais que realmente reflitam o tipo da locação do imóvel e os pactos que foram combinados entre locador e locatário”, exemplifica Fernando Júnior, sobre as possibilidades de locação.

O advogado explica que o contrato deve conter as cláusulas e as condições que foram efetivamente negociadas entre as partes contratantes sobre preço, reajuste de aluguel, multas por atraso, datas de vencimentos das obrigações, critérios de vistorias do imóvel, garantias locatícias, regras sobre os procedimentos de rescisão e diversas outras combinações feitas em cada caso específico. Anexo ao contrato de locação, é importante a efetuação minuciosa de um laudo de vistoria, constando o estado de conservação do imóvel e todas as condições de funcionamento dos pertences, acessórios e instalações. No caso das locações para temporada, classificadas por ter finalidade residencial e com o tempo-limite de 90 dias, são adotados procedimentos especiais para um ritmo de rotatividade de inquilinos no mesmo imóvel.

OCORRÊNCIAS

Caso haja necessidade de um cancelamento do contrato de locação é preciso o envio de um aviso comunicando a intenção de rescisão da locação em 30 dias. “O pagamento de uma multa rescisória, pelo inquilino, deve ocorrer no caso de ele optar pelo cancelamento da locação do imóvel quando ainda não foi cumprido todo o prazo contratual”, explica. A multa rescisória é uma espécie de penalidade para o inquilino que não cumpriu o prazo que ele mesmo assumiu para a locação do imóvel.

Em caso de um reajuste de valor de aluguel é importante conferir, no contrato de locação, qual índice foi escolhido pelas partes contratantes e fazer pesquisas na internet para apurar o percentual aplicável na época do reajuste. “A legislação estabelece que os reajustes dos aluguéis devem ser anuais, de maneira que cada locação tem um ‘aniversário’, que é o mês específico em que vai ser aplicado o índice de reajuste”, explica Fernando Júnior.

Na hora de entregar o imóvel para o dono, o essencial é conferir a vistoria, já que podem ter ocorrido danos e avarias durante a locação, que devem ser consertados pelo inquilino e o bem devolvido nas mesmas condições de conservação da época da contratação.

Em processos como danos ou abusos, Carlos Adolfo entende que a Justiça é a última hipótese a ser considerada pelas partes, porém, muitas vezes, é inevitável. “É público e notório que a Justiça está sobrecarregada. Cada juiz é responsável por milhares de processos e, muitas vezes, uma sentença que seja prolatada anos após a distribuição de um processo não vai agradar nem a quem ganhou a ação”, alerta. O conselheiro jurídico sugere a tentativa de conciliação. Inclusive, ele conta que a CMI/Secovi-MG firmou parceria com o Tribunal de Justiça de Minas Gerais para a criação do Papre Imobiliário, especializado em mediar conflitos decorrentes de discussões imobiliárias. “Certamente, essa opção, quando possível, é a melhor, mais ágil e menos traumática para a resolução de conflitos”, comenta.

CUIDADOS

Apesar das diretrizes, o cuidado ao alugar um imóvel deve ser prioridade. O aluguel é a opção ideal para quem busca um imóvel a curto prazo e quer ter flexibilidade de mudar de endereço por conta de emprego ou escola de filhos. Carlos Adolfo ressalta que o principal cuidado que o locador deve ter é fazer um cadastro minucioso do locatário e eventuais fiadores, visando apurar se o locatário tem condições para suportar os encargos assumidos ao assinar o contrato de locação. “Já o locatário deve ter como cuidado principal verificar o estado do imóvel e se o este se adapta às necessidades”, pontua o conselheiro. Ele ainda salienta que, no caso de imóvel não residencial (comercial) que esteja localizado em condomínio, é importante observar se a atividade a ser exercida é permitida pelo condomínio e pela prefeitura da cidade.

É importante pesquisar um imóvel que atenda a todas as necessidades, desde as mais corriqueiras até algumas específicas. “Na hipótese de rescisão do contrato, deverá pagar a multa pactuada quando da assinatura, proporcionalmente ao período não cumprido”, comenta. O contrato deve ser o mais claro e transparente, em linguagem que todos compreendam. “Não deve conter cláusulas que não estejam de acordo com as previsões legais, sob pena de serem consideradas nulas. Também deve ser observado o aspecto social do contrato.”

DIREITOS E DEVERES

Na Lei do Inquilinato existe uma lista de obrigações para locadores e locatários

Para locador: 

- Entregar o imóvel em condições de uso a que se destina e garantir o seu uso pacífico

- Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel

- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio

- Arcar com a constituição do fundo de reserva

Para locatário: 

- Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação

- Servir-se do imóvel para o fim convencionado

- Tratar o imóvel como se fosse seu

- Pagar as despesas ordinárias de condomínio

* Estagiário sob a supervisão da subeditora Elizabeth Colares

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