Ampliar ou reformar precisa de autorização

Cerca de 35% das construções em BH estão em situação irregular, estima prefeitura

Sem alvará, infrator fica sujeito a penalizações

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postado em 08/04/2019 11:26 Elian Guimarães /Estado de Minas
Ilustração/EM/Pacífico
Reformas que levem à ampliação ou acréscimos em construções residenciais ou comerciais devem receber baixa de edificação junto à prefeitura, conforme legislação em vigor. A regularização é necessária para projetos ou edificações que não atenderam à legislação e precisam de regras especiais previstas em lei.

Para toda obra nova, além de acréscimo ou decréscimo de área nas edificações concluídas ou em andamento, é necessário apresentação de projeto arquitetônico na Subsecretaria de Regulação Urbana para obtenção do alvará de construção. Sem o alvará, nenhuma obra de edificação pode ser feita e o infrator está sujeito a notificação, multa e embargo de obra até a regularização. A prefeitura ainda exige um responsável técnico (RT) de execução de obra, devidamente habilitado e com registro no Conselho Regional de Engenharia - Crea.

A Certidão de Baixa de Construção é emitida pela prefeitura e comprova que a edificação foi construída conforme projeto aprovado e a legislação vigente. Além disso, é um dos documentos exigidos pelo cartório de registro de imóveis para averbação de uma edificação.

A Secretaria Municipal de Política Urbana (SMPU) está fazendo um levantamento de dados de imóveis irregulares na capital, mas estima que, no mínimo, 35% dos lotes de Belo Horizonte têm unidades irregulares. “Dado se refere a construções sem baixa ainda”, confirma em nota a SMPU.

Segundo a nota, “a PBH disponibiliza no portal o Manual Técnico de Edificações, que é um apanhado de toda a legislação urbanística municipal. No manual estão contidas todas as informações necessárias, detalhadas e exemplificadas, para orientar tanto os técnicos quanto os proprietários dos procedimentos a serem adotados para construir legalmente no município”.

São 558 páginas com toda a legislação e suas exigências. A dica de engenheiro que trabalha com regularização junto à prefeitura (ele pediu para não ter seu nome divulgado) é de que ninguém deve iniciar qualquer obra sem consultar profissional habilitado “com conhecimento das orientações da Secretaria de Regularização Urbana”. De acordo com o engenheiro, o manual da prefeitura é minucioso e “com linguagem muito técnica”. Ele acredita que o número de edificações irregulares é bem maior que a estimativa da PBH e que falta maior divulgação sobre as exigências, “que são muito burocráticas e, às vezes, para um acréscimo pequeno é preciso mexer em todo o imóvel”. O custo de adequação também pode inviabilizar a regularização.

MODIFICAÇÕES

O empresário Maurílio Sérgio Oliveira resolveu regulamentar a casa de seus pais. A construção é de 1967 e durante esses 52 anos passou por várias modificações, incluindo uma nova construção no mesmo terreno, onde mora um dos quatro filhos do casal Olímpio (já falecido) e Maria Flor, com 83 anos. “Não sabia que traria tanto transtorno”, afirma.

Para evitar desgastes com a fiscalização, ele contratou um engenheiro especializado no assunto e com vasto conhecimento do processo junto à Secretaria de Regulação Urbana de BH. “Ele recomendou inúmeras modificações. Primeiro, a calçada precisou ser readequada, pois não pode haver degraus ou obstáculos como a lixeira, que ficava junto ao muro. Tivemos que deixar dois espaços para plantio de árvore, mas não pode ser qualquer uma, pois a prefeitura é que determina quais espécies podem ser plantadas, a preços iniciais de R$ 150 cada.”

Maurílio Oliveira conta que teve que fechar o portão de acesso da casa à residência de sua mãe. “Mesmo com o argumento de se tratar de uma idosa, enferma e que precisava dessa comunicação mais rápida entre os imóveis, tivemos que fechar a passagem. O telhado da área de serviço teria que ser demolido, caso contrário é pagar uma multa e evitar a demolição. Hilário, não é?”

Somente a consultoria custou aos bolsos da família R$ 6.500, que ainda teve que arcar com os custos de mão de obra (pedreiros e auxiliares) e material de construção. O portão da garagem, que corria rente ao muro do lado de fora, foi mudado para dentro e para que isso fosse possível, precisou transferir de local o padrão de luz e o registro de água da Copasa. Somando as taxas e multas, já que o telhado não será demolido, ele estima um gasto de quase R$ 20 mil.

O engenheiro perito Clemenceau Chiabi diz que tudo começa com o Plano Diretor da cidade estabelecendo regras de uso e ocupação do solo. “De tempos em tempos, os critérios vão mudando conforme o crescimento e se adequando às necessidades do espaço urbano e da população.” Ele considera as regras muito rígidas e acredita que poderiam ser mais flexíveis. Chiabi exemplifica com o próprio caso, ao herdar uma casa no Bairro Aparecida, Região Nordeste de BH. “Quando foi construída não havia aprovação e para regularizar tentei aprovar a área original, mas foram inúmeras as exigências”, e para se adequar à atual legislação, como, por exemplo, vaga de garagem, teria que demolir parte do imóvel. “A situação de hoje é completamente diferente. Não existe uma legislação que me dê garantias”, mas reconhece que deve haver regras para convivência mais harmônica.

A vice-presidente de Administração de Imóveis da CMI/Secovi, Flávia Viera, diz que a legislação deve ser cumprida “se o imóvel tem habite-se”, certidão expedida pela prefeitura atestando que o imóvel (casa ou prédio residencial ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município, especialmente o Código de Obras, “e se houver mudança a regularização fica mais difícil”. Flávia defende que a prefeitura ajudaria indicando as soluções, já que conta com fiscais que identificam as irregularidades. “Entretanto, há prazos na legislação que dificilmente conseguem ser cumpridos, até porque alguns casos exigem a consultoria de especialistas, além do que a tramitação é extremamente lenta”, atesta.

A subsecretária de planejamento urbano, Izabel Dias, reconhece que a legislação urbanística é complexa, mas diz que o processo de regularização é simples. “É preciso apresentar o projeto da situação existente com o responsável técnico e pagar taxa de exame, que é barata, porém leva tempo para análise devido ao grande volume de solicitações.” Izabel diz que grande parte dos processos se refere a acréscimos, como um segundo pavimento, e que o Plano Diretor encaminhado à Câmara Municipal prevê uma “drástica redução para regras a esse tipo de construção”.

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