Intermediação necessária

Mercado imobiliário atua em parceria com os cartórios

Toda transação de compra e venda de imóvel necessita lavrar escritura, bem como registro de financiamento

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postado em 18/07/2019 13:15 Elian Guimarães /Estado de Minas
Reprodução/Internet/Portal VGV

Os cartórios marcam presença em toda a trajetória de vida do cidadão desde seu nascimento até o falecimento, sendo fundamental na intermediação do mercado imobiliário. São eles que oferecem garantias de segurança aos atos jurídicos. Os procedimentos para registros requerem presença das partes nas unidades correspondentes à sua jurisdição, exigindo custos que podem ser relacionados desde o deslocamento até a repartição, mas sobretudo aos diversos procedimentos para registros e autenticação de documentos.

O mercado imobiliário mantém estreita ligação e é um dos grandes clientes dos serviços de registro, uma vez que toda transação de compra e venda de imóvel necessita lavrar escritura. Também no caso de imóveis financiados, o contrato com a instituição financeira tem força de escritura, que necessita registros. “Prezamos por um bom relacionamento com cartórios porque somos parceiros. Eles ofereçam serviço ágil, de forma correta, e o preço dos serviços segue tabela definida pelo Tribunal de Justiça”, explica Luís Augusto Lara Rezende, diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

Em Minas, os cartórios de registro criaram o site Central Eletrônica de Registro de Imóveis – CRI-MG, acessível a qualquer pessoa, bastando se cadastrar e pedir certidões pela internet, visualizar procedimentos, ou até mesmo imprimir documentos sem a necessidade de presença física no endereço cartorial.

De acordo com Luís Rezende, essa nova mentalidade de gestão se deve aos novos concursos para concessão dos serviços. “Os cargos vêm sendo ocupados por pessoas que imprimiram nova dinâmica no atendimento, tornando-o mais ágil e seguro.”

Letícia Franco Maculan, oficial do Cartório do Registro Civil e Notas do Barreiro, explica que o Provimento 270 regulamentado em 2016 pelo Tribunal de Justiça oferece a possibilidade de o cartório emitir a ata notarial, um documento onde o tabelião constata os fatos relacionados, no caso, do mercado imobiliário, se uma obra ficou pronta, está atrasada ou se o imóvel foi abandonado depois de locado, se encontra desabitado, ou em situação de abandono, se aconteceu algum incidente, como uma inundação, sinistro entre outras. “São muitas as possibilidades e são constatações que servem como meio de prova previsto no processo de Código Civil, presunção de veracidade, aquilo que está lá, mas é validado.” Até mesmo conversas em redes sociais e negociações em andamento podem servir como provas. “Em reunião de condomínio na qual há dificuldades para um acordo, o tabelião pode ter sua presença solicitada para lavrar a ata notarial, além de acalmar os ânimos”, sugere Letícia Maculan.

RECONHECIMENTO

O escritório Bortolotto Advogados Associados explica que, apesar de despontar nos últimos anos como um instrumento jurídico novo, a ata notarial teve seu reconhecimento em âmbito federal com a Lei 8.935/94 (indiretamente abordada pelo Código de Processo Civil de 1973). Porém, muito antes, era admitida em estados brasileiros como atribuição dos cartórios em “relatar fatos” com autenticidade, como decorrência da fé pública do tabelião.

“Na ata há a narração de um fato que se caracteriza pela ausência de manifestação de vontade. A ata notarial serve para pré-constituir prova de fatos, cujo testemunho do tabelião, com fé pública, confere a veracidade da prova para qualquer fim, inclusive judicialmente. Tem a força de provar a integridade e a veracidade de fato, atribuir autenticidade, fixar a data e hora, assim como comprovar, inclusive, a existência do conteúdo ofensivo/criminoso.”

A ata notarial deve conter a qualificação da pessoa que solicita (pessoas físicas capazes e incapazes maiores de dezesseis, procuradores e pessoas jurídicas), com comprovação da condição, a data e hora precisas da verificação dos fatos, o local da ocorrência dos fatos ou da constatação (a exemplo do acesso à internet), a descrição do fato a ser descrito ou presenciado (objeto), que podem ser caracterizados como lícitos ou ilícitos, físicos, eletrônicos e sensoriais e a finalidade do procedimento (intenção do solicitante).

Afinal, o que é uma ata notarial?

A ata notarial é um instrumento público (a exemplo da escritura pública) pelo qual o tabelião ou outra pessoa autorizada no cartório (preposto), por solicitação da pessoa interessada, constata (relata) fielmente fatos, coisas, pessoas ou situações para comprovar a sua existência ou o seu estado. É a confirmação, pelo tabelião (ou seus prepostos), em razão da fé pública, da existência e das circunstâncias que caracterizam o fato, enquanto acontecimento juridicamente relevante, relatado por uma pessoa. Pode ser objeto da ata notarial tudo aquilo que não seja objeto de escritura pública. A diferença básica entre ambas é a existência, ou não, de declaração de vontade, que está presente na escritura pública e ausente na ata notarial.

Fonte: Bortolotto Advogados Associados


Como utilizar a ata notarial no mercado imobiliário

Reuniões e assembleias de condomínio

Chama-se o notário para comparecer no momento da assembleia, que atestará tudo que ocorreu naquela reunião. Ele deverá atestar tudo o que observa e sente, não podendo omitir acerca de algum fato em benefício de quem o "contratou".

Constatações de acidentes e inundações

O notário poderá constatar um vazamento ou uma infiltração de responsabilidade da construtora ou de um vizinho. Documento que será de grande valia para a propositura de uma ação judicial contra quem está causando o problema (exemplo, ação de dano infecto).

Constatar imóvel desocupado

Para constatar que determinado imóvel se encontra desocupado ou abandonado pelo inquilino, o notário deverá realizar diligências ao local em diferentes horários.

Desconformidade com o projeto

Em caso de compra de imóvel na planta em que o imóvel não está conforme o projeto apresentado no momento da venda.

Estado do imóvel

Prova para os corretores de imóveis

Se o corretor e seu cliente acordaram o serviço de corretagem através de mensagens, a utilização da ata notarial é de grande valia. Isto porque sua utilização comprovará a contratação do profissional e das condições da corretagem.

Imagens de sites

 Outra situação interessante é quando o notário acessa um site de uma empresa (construtora ou imobiliária) e atesta que aquelas imagens (de imóveis, por exemplo) são fidedignas e estão (ou estiveram) no ar naquela data. Isso servirá como meio de prova para o interessado, de forma a demonstrar que quando da negociação sobre determinado imóvel, aquelas condições foram postas na internet naquela data.

Como prova de posse para usucapião

Como requisito para a usucapião extrajudicial, aquela realizada no cartório.

Outras formas de utilização da ata notarial

Para demonstrar servidões, desapropriações, ou a transmissão da posse. Neste último caso, aquele que transmite a posse por meio de instrumento particular pode se utilizar da ata notarial para "atestar" que a posse sobre determinado imóvel foi transmitida a outra pessoa. Note, ainda, que é possível que a ata notarial seja averbada na matrícula do imóvel com a finalidade de dar publicidade a terceiros e maior segurança jurídica no negócio.

Informações retiradas de artigo do advogado Fellipe Duarte originariamente publicado em seu blog:www.fellipeduarte.adv.br/blog

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